房地产成美联储心头患：待售剧增、房价连跌，降息是否解救市场？

美联储的7月会议纪要里藏着一颗炸弹。过去他们谈通胀、谈就业，这次却罕见地承认：“住房需求正在减弱，待售房屋数量增加，房价下跌”。 他们直接把房地产和人工智能并列为“就业市场的两大雷区”，要知道，上一次这么紧张还是2008年金融危机前。

全美待售房产库存已堆到7000亿美元，创下历史新高。约44%的房子挂牌超过60天卖不掉，连疫情最惨淡的2020年都没这么狼狈。 而另一边，建筑商们正疯狂打折：超三分之一开发商降价促销，建筑许可量暴跌到五年最低点，连东北部最后的价格“堡垒”也开始松动。

7月底的闭门会议上，美联储官员们盯着两组数据直冒冷汗。住宅投资连续三个季度拖累GDP，新屋开工许可量跌到2019年来最低水平（除疫情期间），这个曾经的“经济火车头”彻底熄火。 扎心的是房价：全美超30%的主要城市房价比高点跌超1%，佛罗里达州开普科勒尔直接崩掉9%，加州十大城市里有七个在跌。

建筑商信心指数暴跌到两年半谷底。 66%的开发商不得不靠送装修、包税甚至直接降价来揽客，促销力度刷新疫情纪录。 达拉斯一位建材商吐槽：“去年还能挑客户，现在打电话求人来看房，样板间冰咖啡放到常温都没人喝”。

表面看，7月现房销量微涨2%，但细扒数据全是“虚火”。投资客占比突然飙到20%，比6月跳涨6个百分点，而真正要住的首购族缩到28%，他们被月供吓退了。 30年期房贷利率卡在6.58%，比疫情前翻了一倍，买套42万美元的房（全美房价中位数），月供要多掏1100美元。

深层的“冻房陷阱”在于利率差。高盛报告戳破真相：87%的现有房主锁定了低于市场的利率，其中三分之二的人利率比现在低2%以上。 他们一旦卖房再买，月供可能暴涨40%。 洛杉矶中介布洛克诉苦：“客户宁肯花10万美元扩建地下室，也不愿换房，除非被裁员或离婚逼得没办法”。

鲍威尔在杰克逊霍尔放风“可能9月降息”，市场狂欢却掩盖了致命矛盾。凯雷集团研究主管杰森·托马斯急得跳脚：AI数据中心正烧掉数千亿美元，联邦赤字还顶着6%高位，若此时降息，科技资本支出会像野马脱缰，通胀马上死灰复燃。

可继续高利率呢？ 住房占GDP超10%，房价再跌必然引爆失业潮，美联储被架在火上烤。历史数据更残酷。

房利美警告：即使降息到6%，也仅能刺激50万套住房销售，对155万套的天量库存杯水车薪。 何况当前超半数地区房价已在阴跌，买家根本不信“抄底信号”。佛州房地产经纪人莎伦·罗斯的办公室堆满待售文件夹：“现在完全是买家市场！ 但看房人只砍价不下单，都说等利率到5%”。

阳光地带彻底沦陷：佛州85%的县房价下滑，德州奥斯汀、亚利桑那凤凰城跌超3%，昔日热门度假盘挂半年无人问津。冷门地区反而坚挺。

疫情期间被嫌弃的“铁锈带”城市，芝加哥、克利夫兰房价逆势上涨，买家涌向低估值区域。 中产家庭玛丽亚卖掉迈阿密公寓搬去克利夫兰：“用一半价格买到更大房子，剩下的钱够送孩子念私立学校”。

7月续请失业金人数冲到2021年11月以来最高点，企业冻结招聘直接掐灭购房需求。北卡罗来纳州中介桑迪发现：“客户连预批贷款都不敢申请，怕刚买房就被裁员”。 租房市场也在反噬房市。 7月全美租金中位数同比涨1.7%，创两年最大涨幅，租客更不敢轻易转买房。

建筑业的失业警报已经拉响。住宅建设岗位连续五个月减少，工地领班麦克透露：“公司砍掉三分之一临时工，项目经理都在投简历转行”。